房山律师事务所
北京海龙腾飞汽车维修有限公司与北京京城亚联商贸有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市丰台区人民法院

民 事 判 决 书

(2017)京0106民初6503号

原告:北京海龙腾飞汽车维修有限公司,住所地北京市大兴区西红门镇第一村靶场西50米。

法定代表人:郭守庚,总经理。

委托诉讼代理人:刘正峰,北京市德达律师事务所律师。

被告:北京京城亚联商贸有限公司,住所地北京市丰台区京良路5号。

法定代表人:余永光,执行董事。

委托诉讼代理人:于常彬,北京安科律师事务所律师。

委托诉讼代理人:张猛,北京安科律师事务所律师。

北京海龙腾飞汽车维修有限公司(以下简称海龙腾飞公司)与北京京城亚联商贸有限公司(以下简称京城亚联公司)租赁合同纠纷一案,本院于2017年2月16日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。海龙腾飞公司的法定代表人郭守庚及其委托诉讼代理人刘正峰,京城亚联公司的委托诉讼代理人于常彬、张猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告海龙腾飞公司向本院提出诉讼请求:1、要求被告返还租金361731元;2、要求被告给付原告双倍合同保证金110814元;3、判令被告赔偿未享受免租期的经济损失554070元;4、诉讼费被告承担。事实与理由:原告与被告经协商一致,于2014年4月30日签订一份商铺租赁合同,由原告租赁被告的位于北京市丰台区京良路5号的商铺A511、A513、A515、A521号合计460平米用于汽车美容维修,每平米每天租金3.3元,交付方式为年交,合同期五年,自2014年5月18日起至2019年5月17日止,同时约定2018年5月18日至2019年5月17日为免租期。原告如期交付2016年5月18日至2017年5月17日的租金。但被告于2016年6月6日无故终止租赁合同,强行将原告租赁的商铺贴上封条,并停水停电,致使原告不能租赁和使用相关商铺。原告认为,被告单方无故终止租赁合同关系,导致租赁合同无法履行,侵犯了原告的合法权益,属于严重违约,应承担违约责任,故诉至法院。

京城亚联公司辩称:不同意原告的诉讼请求。1、合同解除是为配合丰台区政府非首都功能疏解的政府行为,我方不存在违约行为,没有过错。我方已将剩余租金和保证金退还对方。2、原告在商铺有违约改建行为,被告在退还租金时扣除了修复费用和水费。3、免租期是附条件的,因为没有履行到免租期,所以原告不能享受免租期优惠待遇。4、装修费用和广告牌损失要我方承担没有事实和法律依据,且原告未提供相应发票,不能证明实际支出。5、保证金的作用是保证原告履行合同,不适用双倍返还。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下:

2014年4月30日,出租方(甲方)京城亚联公司与承租方(乙方)海龙腾飞公司签订《商铺租赁合同》,约定甲方将位于京良路5号市场主楼第壹层A511、A513、A515、A521号商铺使用面积460平方米出租给乙方使用。租期自2014年5月18日起至2019年5月17日止,其中计租期为五年。自2018年5月18日起至2019年5月17日止为免租期。甲、乙方一致确认每日每平方米租金为人民币3.3元整;自第四年五月起在当年租金基础上递增百分之十五。租金为年付,第一年租金共计人民币554070元,在本合同签订后10日内付清。乙方承租房屋、展厅并入驻时应缴纳年租金的10%作为市场保证金即:55407元。合同期满后乙方退场时如未违反市场有关管理规定及未对市场房屋及展厅主体结构造成破坏的,办完退房手续后如数退还给乙方。关于违约责任,双方约定:第十条违约金和违约责任。1、乙方没有违反本合同的情况下提前解除乙方的合同或租给他人,视为出租方违约,应当赔偿乙方的损失。并补偿乙方双倍的保证金,余额租金退还,不承担任何损失。双方亦约定:第十三条免责条件……甲方市场整体调整,乙方无条件服从,按实际使用时间计算租金。第十四条其它……3、如果遇到国家政策占地、乡村规划占用、市场规划占用须提前解除合同等因素,使本合同无法正常履行时,甲乙双方有权随时终止合同,甲方提前一个月通知乙方,乙方必须在两个月内搬清全部货物,双方均不视为违约,甲方应退还乙方剩余租金及保证金。合同签订后,海龙腾飞公司向京城亚联公司交纳了保证金55407元,并于2016年4月26日交纳了2016年5月18日至2017年5月17日期间的租金554070元。

经查,海龙腾飞公司及其法定代表人郭守庚自京城亚联公司处在京良路5号市场共承租三处商铺,分别为A208、A210、A212、A216、A218、A220号商铺;A229号商铺和A511、A513、A515、A521号商铺。2016年8月18日,京城亚联公司与郭守庚签订《退房、变更登记表》(以下称结算清单),其上载明“经一层管理员崔燕核实,此铺位已腾空,于2016年8月18日交于市场一层管理员,租金日期截止到2016年8月18日,请财务部结算,结算时双方同意扣除恢复原样违约金97620元”、“协商退费清算款,租金结算183912元,票据金额76847元,双方确认退费结算款共计161979元。注:扣除违约改造恢复原样费97620元,扣除水费1160元”。其上有“经办员:赵燕”、“孙伟龙2016.8.18”签名字样。郭守庚在法人代表签字处签名。对该结算清单,海龙腾飞公司不予认可,郭守庚称:“当时房子已经封了,我想去把钱退了,当时经手人是赵燕,提出让我先签字才能启动结算程序。我就先签了空白表,没想到后来填的这么满。”案件审理过程中,海龙腾飞公司申请对结算清单上署名郭守庚以及其他书写内容的形成时间的先后顺序进行鉴定,因该鉴定不属于司法鉴定评估机构鉴定及评估项目,本院不予准许。

庭审中,京城亚联公司提交计算明细、《屋内恢复原样清单》及《借条》,证明结算清单的计算依据。根据以上证据记载,A229号商铺:已付租金102383元、保证金8432元,使用140天(2016年4月1日至2016年8月18日)租金39270元;A511、A513、A515、A521号商铺:已付租金284070元、保证金55407元,使用93天(2016年5月18日至2016年8月18日)租金141174元,水费1160元,恢复原样费用97620元;A208、A210、A212、A216、A218、A220号商铺:已付租金没交费、保证金13008元,使用62天(2016年6月18日至2016年8月18日)租金22097元。剩余金额为102383+8432-39270+284070+55407-141174-1160-97620+13008-22097=161979元。2016年9月16日,京城亚联公司向郭守庚的中国农业银行账户转账161979元。庭审中,京城亚联公司解释称A511、A513、A515、A521号商铺租金收据金额为554070元,因当时海龙腾飞公司资金周转困难,以京城亚联公司招商经理赵燕的名义借给郭守庚27万元,钱实际是公司出的,郭守庚至今尚未归还,所以按照284070元计算已付租金。京城亚联公司又称收取了海龙腾飞公司A208、A210、A212、A216、A218、A220号商铺租金130086元,结算时未计算已交纳租金,原因是“会计疏忽了,计算错误”。京城亚联公司亦申请该公司招商经理赵九姣(即赵燕)、会计桂海滨出庭作证,证明结算及借款情况。赵九姣当庭陈述该笔借款“是公司的钱”。郭守庚对借款事实不持异议,并称“不是和赵燕借的钱,是欠单位的。……现在27万也没还”。

庭审中,京城亚联公司提交北京市丰台区花乡人民政府2016年6月14日督办通知、2016年8月8日督办通知及花乡疏解非首都功能领导小组办公室《市场清退提醒公告》,证明合同解除是为配合丰台区政府非首都功能疏解的政府行为,非京城亚联公司违约导致。海龙腾飞公司提交照片及电话录音,证明结算清单是虚假的,非该公司的真实意思表示。对以上证据,京城亚联公司不予认可。

本院认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明。原告海龙腾飞公司不认可被告京城亚联公司提交的结算清单,但其提交的照片及电话录音证据不足以推翻结算清单之效力,故本院对双方于2016年8月18日签订的结算清单予以确认。依该结算清单,双方已协议解除了三处商铺的《商铺租赁合同》,并就退房、结算达成一致意见,故本院对原告要求被告给付双倍合同保证金、赔偿未享受免租期的经济损失的诉讼请求,不予支持。针对本案的A511、A513、A515、A521号商铺,被告向原告开具了554070元的租金收据,双方均认可其中有27万元系郭守庚向被告借款,且未予归还,故被告有权按照已付租金284070元进行结算。综上,对原告要求被告返还租金的诉讼请求,本院亦不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,判决如下:

驳回北京海龙腾飞汽车维修有限公司的诉讼请求。

案件受理费14040元,由北京海龙腾飞汽车维修有限公司负担(已交纳)。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。

审 判 长  柴海燕

人民陪审员  李 静

人民陪审员  马宏新

二〇一七年九月二十八日

书 记 员  董 博

书 记 员  赵 云

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