房山律师事务所
北京百乘非融资性担保有限公司与王小红等追偿权纠纷一审民事裁定书

北京市房山区人民法院

民 事 判 决 书

(2016)京0111民初13640号

反诉原告:唐军,男,1955年4月28日出生,汉族,航天科工集团三院退休职工,住北京市丰台区。

委托诉讼代理人:唐晓鹏(系反诉原告之子),住北京市石景山区。

委托诉讼代理人:白雪峰,北京市凯泰律师事务所律师。

反诉被告:北京军泽丰房地产开发有限公司,住所地北京市房山区。

法定代表人:倪军,总经理。

委托诉讼代理人:连春环,女,该公司法务部经理。

委托诉讼代理人:张猛,北京安科律师事务所律师。

反诉原告唐军与反诉被告北京军泽丰房地产开发有限公司(以下简称军泽丰公司)商品房销售合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。反诉原告唐军的委托诉讼代理人唐晓鹏、白雪峰,反诉被告军泽丰公司的委托诉讼代理人连春环、张猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

反诉原告唐军向本院提出诉讼请求:1.反诉被告返还反诉原告房款93441元及各项费用共17501元(包括公共维修基金7401元、天然气开通费3800元、壁挂炉费3500元、有线电视接入费300元、垃圾清理费500元、装修保证金2000元),并按同期银行贷款利率计算支付至实际给付之日的利息(购房款从2009年5月30日起计算,其他费用从2010年5月30日起计算);2.反诉被告赔偿反诉原告房屋增值部分损失723743.79元;3.反诉被告支付反诉原告延期办理产权证违约金330元;4.反诉被告赔偿反诉原告房屋装修损失50000元。事实和理由:2009年5月30日,反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》(以下简称买卖合同),约定以按揭方式购买位于房山区青龙湖镇坨里大街坨里小区X号楼X单元X号(以下简称坨里小区X-X-X号)房屋一套。此后,由于反诉被告出卖的房屋证照不全,一直不能办理产权证,也无法办理按揭贷款。反诉被告出卖该房屋时,以正规商品房对外宣传、销售,并未告知反诉原告该房屋证照不全,否则反诉原告绝对不会购买该房屋。反诉被告现在主张买卖合同无效,反诉原告认为合同无效的责任完全在反诉被告。反诉原告提起反诉,要求反诉被告返还房款并赔偿各项损失。

反诉被告军泽丰公司辩称,第一,涉案工程系中铁十四局的危旧房改造项目,房屋不可对外销售,至今没有进行竣工验收。反诉被告与反诉原告签订买卖合同时,没有取得商品房预售许可证,双方签订的买卖合同无效。反诉原告在购房时,未对房屋是否五证齐全进行核实,本身存在过错,且反诉被告是委托代理公司来进行销售的,反诉被告并无过错。第二,反诉被告同意返还房款,反诉原告实际居住了房屋但并未向银行贷款给付剩余购房款,并未承担贷款利息的损失,反诉被告不同意支付利息损失。公共维修基金等费用是反诉原告居住房屋必须承担的,不应由反诉被告赔偿。第三,反诉原告已实际使用了房屋,应支付房屋使用费,按当地平均租金水平每月1000元计算,自2010年5月30日入住至2017年9月共76000元。该笔房屋使用费应当从反诉被告退还的房价款中予以扣减。第四,反诉原告主张装修损失5万元,没有相关票据予以证实,且反诉原告入住房屋后,装修利益已经享受,反诉被告不同意承担装修损失。第五,合同无效后不涉及违约金赔偿问题。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院依法调取了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2009年8月31日,唐军(买受人)与军泽丰公司(出卖人)签订了买卖合同。买卖合同约定:唐军向军泽丰公司购买坨里小区X-X-X号房屋一套,建筑面积74.01平方米,总价款为303441元,买受人于2009年8月31日交付首付款93441元,余款21万元以银行贷款方式付款,出卖人应在2009年12月31日前交付房屋,并在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买卖合同还对双方的其他权利义务作了约定。

买卖合同签订后,唐军于2009年8月31日向军泽丰公司交纳了购房首付款93441元。2010年5月30日,唐军自军泽丰公司处领取了房屋钥匙,并与军泽丰公司签订《商品房买卖合同补充协议》(以下简称补充协议),补充协议主要针对唐军入住后及时配合办理贷款手续以及因唐军资质、主体不符无法办理贷款的责任进行了约定。同日,唐军与北京军泽丰龙湖景坨城物业管理有限公司(以下简称军泽丰物业公司)签订《物业管理委托服务合同》,唐军依约向军泽丰物业公司交纳了公共维修金7401元、燃气入户费3800元、燃气壁挂炉费用3500元、有限电视端口接入费(歌华有线)300元、装修废弃物清运费500元、装修保证金2000元。唐军称其于2010年7、8月左右开始对坨里小区X-X-X号房屋进行装修,同年10月入住。唐军至今未能以银行贷款或其他方式给付剩余21万元购房款。坨里小区X-X-X号房屋至今未能取得所有权证书。

本案审理中,唐军与军泽丰公司均同意以另案(军泽丰与崔建村商品房预售合同纠纷一案)中,北京华天通房地产评估有限公司以2016年11月29日为价值时点,对房山区青龙湖镇坨里大街坨里小区7号楼5单元202号(以下简称坨里小区Y-Y-Y号)房屋(毛坯状态)所作出的房地产估价结果,作为确定坨里小区X-X-X号房屋市场现值的参考依据。根据该估价结果,坨里小区X-X-X号房屋的楼面房地产价格为9977元/平方米。

另查明,涉案房屋所在小区工程于1995年6月办理北京市建设工程开工审查表,工程项目名称为坨里住宅楼危改工程。1995年11月,铁道部十四工程局北京办事处(以下简称北京办事处)作为建设单位办理了《建设工程规划许可证》,建设项目名称为住宅楼。2000年4月,北京办事处作为用地单位办理了《建设用地规划许可证》,用地项目名称为职工住宅楼。1999年12月,北京市房山区计划委员会给北京办事处危旧房改造项目的批复载明,该委同意北京办事处对危旧房进行移址改造,新建住宅9500平方米,资金来源由北京办事处自有资金解决。2007年9月,中铁十四局集团有限公司办理了国有土地使用权证,地类(用途)为住宅,使用权类型为出让。案涉房屋建设工程至今未办理竣工验收手续,亦未办理工程规划验收手续。

本院认为,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。军泽丰公司未完整取得建设和销售商品房的合法手续,其与唐军就坨里小区X-X-X号房屋签订的买卖合同,违反了法律、行政法规的强制性规定,该合同应当认定为无效。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还,不能返还或没有必要返还的,应当折价补偿,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

唐军要求军泽丰公司返还购房款93441元的诉讼请求,符合法律规定,本院予以支持。军泽丰公司所作的应在返还的购房款中扣减使用费的抗辩,缺乏法律依据,本院不予采信。由于军泽丰公司未完整取得建设和销售商品房的合法手续,导致双方签订的买卖合同被认定无效,军泽丰应当依据其过错,向唐军承担缔约过失责任。唐军在诉讼中主张的房屋增值损失、装修损失,本院予以综合确定。对于坨里小区X-X-X号房屋的市场现值,唐军与军泽丰公司均表示参照另案诉讼中对坨里小区Y-Y-Y号房屋(毛坯状态)的评估意见予以确定,本院不持异议。本院综合考虑房产评估价值时点、楼层位置等因素,酌情确定坨里小区X-X-X号房屋的市场现值。对于军泽丰公司应向唐军承担赔偿款的数额,本院结合涉案房屋的市场增值差价、买卖合同约定的房屋总价款、唐军实际履行付款义务的情况、装修情况等因素,酌情确定为27万元。唐军并非向军泽丰公司交纳公共维修基金、天然气开通费、壁挂炉、有线电视接入费、垃圾清理费和装修保证金,其要求军泽丰公司退还上述费用的诉讼请求,缺乏事实依据,本院不予支持。唐军要求军泽丰公司给付利息损失的诉讼请求,缺乏法律依据,本院不予支持。唐军要求军泽丰公司给付违约金的诉讼请求,缺乏法律依据,本院亦不予支持。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定,判决如下:

一、反诉被告北京军泽丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告唐军返还已付购房款九万三千四百四十一元;

二、反诉被告北京军泽丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告唐军损失共计二十七万元;

三、驳回反诉原告唐军的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

反诉案件受理费六千三百二十五元,由反诉原告唐军负担二千九百四十九元(已交纳);由反诉被告北京军泽丰房地产开发有限公司负担三千三百七十六元(于本判决生效之日起七日内交纳)。

如不服本判决,可以在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于北京市第二中级人民法院。

审判员  周桓

二〇一七年十月二十日

书记员  杨飞

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