房山律师事务所
崔建村与北京军泽丰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)京02民终9183号

上诉人(原审被告):崔建村,男,1962年1月5日出生。

委托诉讼代理人:牛海燕,北京重典律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):北京军泽丰房地产开发有限公司,住所地北京市房山区青龙湖镇坨里大街18号。

法定代表人:倪军,总经理。

委托诉讼代理人:张猛,北京安科律师事务所律师。

上诉人崔健村因与被上诉人北京军泽丰房地产开发有限公司(以下简称军泽丰公司)商品房预售合同纠纷一案,不服北京市房山区人民法院(2016)京0111民初11999号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年9月1日立案受理后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

崔健村上诉请求:1.撤销一审判决,改判驳回军泽丰公司的诉讼请求;2.一、二审诉讼费由军泽丰公司负担。事实和理由:1.原审法院对涉案房屋的开发主体未予查清,为查清事实,应当依职权追加中铁十四局集团有限公司北京办事处为本案第三人参加诉讼;2.涉案小区项目已经取得了建设用地规划许可证、国有土地使用权、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证四证,并非在集体土地上兴建的小产权房,且已经实际履行七年多,不应认定合同无效;3.无论被上诉人获得物权或获得剩余房款对上诉人来讲都是不公平的。

军泽丰公司辩称,同意原判,不同意崔健村的上诉请求。未取得商品房预售许可证的房屋签订的买卖合同应当确认无效。

军泽丰公司向一审法院起诉请求:1.请求法院确认我公司与崔健村签订的《商品房买卖合同》无效;2.要求崔健村退还位于北京市房山区青龙湖×号房屋。

一审法院认定事实:2009年9月8日军泽丰公司与崔建村签订《商品房买卖合同》,双方约定崔建村购买军泽丰公司开发的位于北京市房山区青龙湖×室房屋(以下简称涉案房屋),房屋价款为303263元(首付款93293元,剩余房款210000元,双方约定由崔建村以按揭方式按期付款)。该房屋所在地块建设工程规划许可证号为95房建(330)号,建设用地规划许可证为2000-房规地字-0060号。该合同对双方其他权利义务同时进行了约定。后崔建村分两次向军泽丰公司交付了首付款93263元。2010年3月20日崔建村领取了涉案房屋的钥匙。该房屋未能办理按揭贷款,双方亦未就剩余房款的交付方式达成一致意见,剩余房款崔建村至今未付。涉案房屋至今未能办理房屋所有权证。2016年8月31日军泽丰公司诉至法院,要求法院确认双方所签的商品房买卖合同无效,要求崔建村退还所购买的房屋,诉讼费由崔建村负担。审理中,崔建村提出反诉,要求军泽丰公司退还已付购房款93293元及利息损失,退还已付各项费用18122元,同时要求军泽丰公司赔偿738398元经济损失。其间法院经崔建村申请对涉案房屋进行评估鉴定,法院委托北京华天通房地产评估有限公司对涉案房屋进行了鉴定,涉案房屋的市场价值为738398元。崔建村为此支付了2954元鉴定费。后崔建村于2017年6月6日撤回了反诉。

另查,涉案房屋未取得商品房预售许可证,且该房屋所在楼栋尚未进行工程竣工验收备案。

一审法院认为,《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定,“商品房预售,应当符合下列条件:……(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明”,同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”,故虽然崔建村与军泽丰公司签订了商品房买卖合同,但该合同违反了法律、法规的强制性规定,该商品房买卖合同应属无效。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿,有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。具体到本案,合同无效后是否应当立即返还房屋,军泽丰公司当庭陈述,此前公司承诺为业主办理房屋产权证,之前曾起诉业主目的是为追索剩余房款,本意并非收回涉案房屋。崔建村虽曾就赔偿问题提出过请求,但在诉讼过程中已经撤回了该要求。因此关于房屋返还问题,即使崔建村就无效后果立即提起诉讼,也势必造成其负有先腾退房屋的义务,而军泽丰公司能否在房款退还及损失赔偿时充分履行判决,也关系到崔建村作为自然人居住利益这一基本生存权利的保护,综上,鉴于双方此前并未在同一法律逻辑中请求、答辩,而崔建村购买并入住房屋多年,故涉案房屋的返还与合同无效后其他后果一并处理为宜。据此,法院暂不支持军泽丰公司返还原物的请求,期望双方采取协商或诉讼等方式彻底解决争议,以充分保护各自利益。据此,原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定,于2017年6月判决:一、北京军泽丰房地产开发有限公司与崔建村于二○○九年九月八日所签订的《商品房买卖合同》无效;二、驳回北京军泽丰房地产开发有限公司其他诉讼请求。

二审中,当事人没有提交新证据,双方对一审查明的事实均无异议。

本院另查明:涉案小区工程于1995年6月办理北京市建设工程开工审查表,工程项目名称为坨里住宅楼危改工程。1995年11月,铁道部十四工程局北京办事处(以下简称北京办事处)作为建设单位办理了《建设工程规划许可证》,建设项目名称为住宅楼。2000年4月,北京办事处作为用地单位办理了《建设用地规划许可证》,用地项目名称为职工住宅楼。1999年12月,北京市房山区计划委员会给北京办事处危旧房改造项目的批复载明,该委同意北京办事处对危旧房进行移址改造,新建住宅9500平方米,资金来源由北京办事处自有资金解决。2007年9月,中铁十四局集团有限公司办理了国有土地使用权证,地类(用途)为住宅,使用权类型为出让。涉案房屋建设工程至今未办理竣工验收手续,军泽丰公司销售房屋亦未提供证据证明其向有关部门申请办理了销售许可。本院对一审法院查明的其余事实予以确认。

本院认为,根据双方当事人的诉辩意见,本案的争议焦点是:涉案合同是否有效。

违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定:“商品房预售,应当符合下列条件:……(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明”。同时,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”。从目前证据来看,军泽丰公司至今未取得涉案房屋的商品房预售许可证,根据上述规定,军泽丰公司与崔健村签订的商品房买卖合同违反了法律的效力性强制性规定,应属无效。一审法院依法确认上述合同无效,认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。

关于崔健村提出的应当追加铁道部十四工程局北京办事处为第三人参加诉讼的上诉理由,因本案系商品房预售合同纠纷,铁道部十四工程局北京办事处并非合同相对方,崔健村的上诉理由不符合合同相对性原则,也缺乏法律依据,故本院不予支持。

关于合同无效后是否应当返还房屋的问题,一审法院处理适当,且双方均未提出上诉,本院予以维持。

综上所述,崔健村的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费5849元,由崔健村负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

审判长  蒋春燕

审判员  赵文军

审判员  李 淼

二〇一七年九月二十九日

法官助理刘佳

书记员徐方烁

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