房山律师事务所
高建良郑东阁与张朝芝租赁合同纠纷民事判决书

北京市丰台区人民法院

民 事 判 决 书

(2017)京0106民初4196号

原告:郑东阁,男,1953年4月21日出生,河北省驻京办事处退休干部,住北京市朝阳区。

原告:高建良,男,1958年4月1日出生,住北京市昌平区。

委托诉讼代理人:张密林,北京市义博律师事务所律师。

被告:张朝芝,男,1984年4月24日出生,住河北省邯郸市大名县。

委托诉讼代理人:王红伟,北京安科律师事务所律师。

委托诉讼代理人:张猛,北京安科律师事务所实习律师。

原告郑东阁、高建良与被告张朝芝租赁合同纠纷一案,本院于2017年1月20日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告郑东阁、高建良及其委托诉讼代理人张密林,被告张朝芝的委托诉讼代理人王红伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告郑东阁、高建良向本院提出如下诉讼请求:1、解除郑东阁与被告之间签订的转让合同;2、返还转让费20万元;赔偿原告损失9706元(办公桌和床550元、货运车充电费1000元、支付宝898元、电工工资2100元、店长工资2400元,员工餐费658元,汽车油费2100元)。事实与理由如下:原告郑东阁与被告张朝芝于2016年8月26日签订《转让合同》,约定:张朝芝将其承租的位于北京市丰台区正阳大街127号一层底商全部装修投资、货架设施等及该底商的承租权转让给原告郑东阁,并由郑东阁与其房东杨俊芬签订租赁合同。合同签订后,二位原告向被告支付了转让金20万元,被告移交了承租房及设备,原告对底商设备进行了维修,但未依约定引见出租人杨俊芬,致使合同目的无法实现,经被告同意,郑东阁于2016年9月8日将转让的底商及设备返还与被告,但被告并未返还转让费。被告的行为已构成违约,故提起本案诉讼。

被告张朝芝辩称:不同意原告诉讼请求。杨俊芬已将张朝芝起诉至法院,郑东阁作为第三人参加诉讼,该案判决书中确认郑东阁与杨俊芬之间已形成房屋租赁关系,故我方履行了约定的合同义务,不同意解除合同。被告也没有收到20万元,只收到18万元转让费。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据,本院认定事实如下:

2016年3月30日,杨俊芬(甲方、出租方)与张朝芝(乙方、承租方)签订了《房屋租赁合同》,约定:甲方将坐落于北京市丰台区正阳大街127号一层的商铺(以下简称涉案商铺)出租给乙方,租赁期限自2016年4月1日至2017年9月1日止,年租金为45万元,押金为75000元。

2016年8月26日,张朝芝(甲方)与郑东阁(乙方)签订了《转让合同》,约定:甲方现将其承租的商铺设备及投资全部转让给乙方,双方在法律基础上,经友好协商签订本协议如下内容:一、甲方承租的北京市丰台区正阳大街127号一层底商,甲方累计投资对商铺进行了装修、购置货架、设备等,现甲方将全部装修投资、货架设备等全部转让给乙方。同时将北京市丰台区正阳大街127号一层底商的承租权转让给乙方。二、本协议签订后,由乙方直接与上级房东杨俊芬签订租赁合同,甲方无权再进行任何干涉。甲方剩余租期2016年8月24日-10月1日期间的租金全部归乙方所有,甲方向上级房东交纳的7.5万元押金全部转让给乙方,归乙方所有,租赁合同期满或解除时,由上级房东直接退还给乙方。三、本协议签订后本协议附件《转让财产清单》中所列全部资产或权益归乙方所有,与甲方不再有任何关系。四、乙方于签订本协议之日一次性支付甲方转让费共计人民币25万元整,该费用支付完毕后甲方与转让商铺无关系。

上述《转让合同》签订后,张朝芝交付了商铺,郑东阁转账支付张朝芝9万元,高建良转账支付张朝芝7万元,张朝芝于2016年8月26日出具《收条》载明,今收到郑东阁现金4万元。

另查,杨俊芬(原告)于2017年3月7日以租赁合同纠纷为由起诉张朝芝(被告),第三人郑东阁,要求解除其与张朝芝、郑东阁签订的《房屋租赁合同》及房屋租赁合同关系,要求张朝芝支付违约金并赔偿损失。本院于2017年5月25日作出(2017)京0106民初8374号民事判决书,载明:“本院认为,……张朝芝与郑东阁签订的《转让合同》明确表明:甲方(张朝芝)将北京市丰台区正阳大街127号一层底商的承租权转让给乙方(郑东阁)。且原告杨俊芬对此转让行为知晓并认可,故此转让行为成立。张朝芝自转让行为成立之时,其与原告杨俊芬的租赁关系已经终止,张朝芝不应再承担此后的相关义务。故对原告要求被告张朝芝承担转让之后的相关责任及解除与张朝芝之间房屋租赁合同的诉请,因已无事实依据,本院不予支持。转让行为成立后,《房屋租赁合同》的当事人已经变更为郑东阁、杨俊芬,郑东阁与杨俊芬是否再行签订新的房屋租赁合同对其之间形成的房屋租赁关系没有实质影响。现杨俊芬已经收回涉案租赁房屋,其与郑东阁之间的租赁合同已无继续履行的基础,故对杨俊芬要求解除其与郑东阁之间的《房屋租赁合同》的诉讼请求,本院予以支持。双方其他争议,应另行解决。综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定,判决如下:一、解除原告杨俊芬与第三人郑东阁之间就北京市丰台区正阳大街127号一层商铺订立的房屋租赁合同关系;二、驳回原告杨俊芬的其他诉讼请求。”该判决书现已发生法律效力。

又查,杨俊芬于2016年11月1日收回涉案商铺。

庭审中,张朝芝认可高建良与郑东阁系合伙关系,高建良亦为《转让合同》的相对方,但并未在合同落款处签字。

庭审中,张朝芝提交与郑东阁的短信一组及贺志涛与郑东阁的电话录音一份,称郑东阁方实际仅支付18万元,手书《收条》载明的4万元现金,实际仅支付2万元,另2万元系郑东阁向其他合伙人虚报。郑东阁对此不予认可,高建良称其不知情。

庭审中,郑东阁方主张,转让合同约定由其方与上级房东杨俊芬直接签约,因张朝芝未予引见,双方未能签订租赁协议,《转让合同》目的落空,应予解除,其方已于2016年9月13日将涉案商铺交还张朝芝,且张朝芝于2016年11月16日与案外人王丽平签订《协议书》,已将涉案商铺转租他人使用。该《协议书》载明:“王丽平(甲方),张朝芝(乙方);……事情经过:双方因水果店货架、设备问题发生矛盾,甲方2016年11月1日与杨俊芬签订《房屋租赁协议》,取得了正阳桥东苏宁底商一层租赁权,拥有合法经营的权利,任何人无权阻扰甲方经营,不然属于违法行为,乙方提出水果店内货架、设备系其所有,自称价值23万元,现正在与杨俊芬及其他人打官司。现双方协商达成如下内容:1、乙方同意正阳桥东苏宁底商一层水果店内货架、设备暂时无偿归甲方使用,保证不再阻碍闹事。等乙方与纠纷方打完官司后再与甲方协商处理。2、作为对乙方的安慰,甲方出于人道主义同意水果店水果运输业务全部由乙方负责运输,每天200元运费……5、甲方保证在乙方打官司结束前不对外转让店内货架、设备等,如私自转让,乙方有权追究甲方违约,要求甲方赔偿。6、如乙方与其他人之间打官司结束,乙方能证明货架、设备属于乙方所有,甲方同意乙方拉走货架、设备,但是甲方不给乙方任何费用。甲方有权找相关方核实和索要。张朝芝对此不予认可,称其方收取郑东阁钥匙系因郑东阁要求帮助他将商铺向外转让,生效(2017)京0106民初8374号判决已确认杨俊芬与郑东阁之间建立了租赁关系,郑东阁与杨俊芬是否签订书面租赁合同,并不影响双方租赁关系的成立,双方转让合同已经履行,郑东阁的合同目的已经实现;张朝芝与王丽平的协议书内容是其方为王丽平运送水果,并非转租关系。

庭审中,张朝芝提交双方短信及张朝芝的亲戚贺志涛与郑东阁的电话录音一份,证明郑东阁系因自身资金不足,无法继续履行合同,而非未能与杨俊芬签约所致,其方与杨俊芬之间的租赁合同,租金支付至2016年10月1日,约定租金提前一个月支付,郑东阁没有钱,其方垫付租金17.2万元。郑东阁于2016年9月13日发短信给张朝芝:“水果店按我们双方已经签订的租赁合同和你没有关系了,这一切我知情,谢谢你是在帮助我处理困难,我相信你的为人,请你把此事当做我自己的事情帮我多想办法处理吧。我们的合伙人你这几天也都了解了,有事你同高建良多商量。”郑东阁与贺志涛电话录音载明:文字整理第1页第6行:贺志涛:“现在出现什么问题啊?关键是,我舅他这,他当时说是要垫租金,马上要交租金了,说你们那马上凑不出钱来,说是过两天,我说,过两天,你要是有钱你就先垫出来。我当时就多说了这句话,现在说白了,等于是一下子把他给捆绑进去了。等于是,他垫了钱,垫了以后,就相当于跟你们捆绑到一块了,现在人家开始找我事去了,说我去让人家垫的钱”。第21行:“贺志涛:我说啥,我说不是对你的信任,我是不会让他把钱垫出来的。郑东阁:对啊,对啊。”第2页第4行:郑东阁:“……你想,那个高建良和他的战友弄得话,他们就拿出三十多万,就差不多了。前期把转让金一交,然后我们再凑点钱,就能够开业了,连下半年那个11个月的,交他一半钱,我们都算得很好。结果,他那个战友就走了,跟他连个招呼都没打……,是这么把我们给坑了。”郑东阁认可录音的真实性,但认为录音在其不知情情况下录制,不合法,有诱导性陈述,其方从未让张朝芝垫付租金,也从未见过杨俊芬,且录音第3页的内容可以证明张朝芝并未促成郑东阁方与杨俊芬签约,且因涉案房屋无法办理营业执照,合同目的无法实现。该录音文字整理第3页第10行:“郑东阁:……就是提出异议,你这个弄下来没有营业执照。贺志涛:营业执照,有啊,有营业执照。郑东阁:你听我跟你说,你老说有营业执照,我们没见着,你别说这些,你就,我相信你是有,对不对。贺志涛:我现在给你拍个照片发过去。郑:你现在毕竟这东西,人家跟我们要的很清楚,再一个,要大房合同,承包,不是说我经营一个月,我想经营十年呢。就是你,你照着签合同,你能不能给我保证,你按着你的合同,你说不能一次签五年,你三年可以不可以,人家提出这些问题了,你知道吧,不是你我的问题,贺律师,人家提出这些问题了。……”张朝芝对此不予认可,认为营业执照如何办理,郑东阁承继张朝芝与杨俊芬的合同至2017年9月1日,与杨俊芬如何协商续签均与其方无关,均不影响张朝芝与杨俊芬租赁关系的成立。

以上事实,有双方当事人陈述及《转让合同》、《房屋租赁合同》、《协议书》、电话录音、短信、(2017)京0106民初8374号民事判决书等在案佐证。

本院认为:郑东阁与张朝芝均认可《转让合同》虽由郑东阁与张朝芝签署,但高建良与郑东阁系合伙人,二人均系转让合同一方当事人,本院对此予以认定,该《转让合同》系双方当事人真实意思表示,且未违反法律、法规的强制性规定,应属合法有效,双方当事人均应依约履行。生效(2017)京0106民初8374号民事判决书确认杨俊芬对张朝芝与郑东阁之间的转让行为知晓并认可,郑东阁与杨俊芬之间已经建立了租赁关系,另依据郑东阁与张朝芝之间的短信往来,及郑东阁与贺志涛之间的电话录音,可知郑东阁方系因自身资金出现问题,未能继续履行租赁合同。郑东阁方提出的营业执照办理及续签租赁合同事宜在双方签订的《转让合同》中并无约定,故本院对郑东阁、高建良所持因张朝芝未引见杨俊芬,未与杨俊芬签订书面租赁合同,涉案房屋无法办理营业执照,无法实现《转让合同》目的之意见不予采纳,对其方藉此要求解除《转让合同》并返还转让费及赔偿损失等诉讼请求均不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定,判决如下:

驳回郑东阁、高建良的诉讼请求。

案件受理费2525元,由郑东阁、高建良负担(已交纳)。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。

审 判 长  郑 阳

人民陪审员  白选民

人民陪审员  曹长青

二〇一七年十一月二十九日

书 记 员  于 莹

孙超

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