房山律师事务所
天津乐城置业有限公司天津之翼餐饮管理有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

天津市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)津02民终6398号

上诉人(原审原告):天津乐城置业有限公司,住所地天津市河西区乐园道9号银河购物中心。

法定代表人:李彤,董事长。

委托诉讼代理人:李晶晶,天津长丰律师事务所律师。

委托诉讼代理人:史咏,天津长丰律师事务所律师。

上诉人(原审被告):天津之翼餐饮管理有限公司,住所地天津市河西区乐园道9号(银河购物中心L2-041-2、L2-042号)。

法定代表人:尹峰,执行董事。

委托诉讼代理人:张猛,北京安科律师事务所律师。

原审第三人:湖南咖啡之翼品牌管理股份有限公司,住所地湖南省长沙市芙蓉区芙蓉中路1段603号。

法定代表人:尹峰,董事长。

委托诉讼代理人:张猛,北京安科律师事务所律师。

上诉人天津乐城置业有限公司(以下简称乐城公司)因与上诉人天津之翼餐饮管理有限公司(以下简称天津之翼公司)、原审第三人湖南咖啡之翼品牌管理股份有限公司(以下简称湖南咖啡之翼公司)租赁合同纠纷一案,不服天津市河西区人民法院(2019)津0103民初868号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后,依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人,依据法律规定,不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

乐城公司上诉请求:1.将(2019)津0103民初868号民事判决第二项改判,支持要求天津之翼公司承担房屋占用费203283.99元(自2018年7月15日至2018年11月1日,按解除时的日租金1.3倍计算);要求天津之翼公司补交免租期所免除的租金69090元(免租期2个月,34545元/月);要求天津之翼公司承担合同解除后按月租金、商场管理费(按合同解除时)的三倍的金额支付违约金168408元。以上合计440781.99元;2.诉讼费由天津之翼公司承担。事实和理由:一审判决认定事实不清,适用法律错误。1.原审判决认定天津之翼公司于2018年7月14日搬离房屋,上诉人自行将涉诉房屋恢复原状,并支付了清场恢复费用。由此可见,天津之翼公司实际未履行交付房屋的手续。租赁合同到期终止后,天津之翼公司应当按照租赁合同第十三条的约定,将房屋恢复原状,并履行必要的交付手续。但实际上天津之翼公司并未将涉诉房屋恢复原状并达到交还的标准,属于逾期交还房屋的违约行为,应承担合同约定的违约责任。2.乐城公司曾向天津之翼公司发送通知函等,敦促天津之翼公司履行约定的合同义务,但天津之翼公司一直未将房屋恢复原状。根据合同约定,在天津之翼公司搬离涉诉房屋后,自行委托案外人就涉诉房屋进行拆除并恢复。该工程于2018年9月1日开工,2018年10月31竣工,将近四个月期间,乐城公司实际无法将涉足房屋继续对外出租,无法获得预期利益的租金、商业管理费、推广宣传费等营业收入,天津之翼公司的违约行为,给乐城公司造成了巨大的经济损失。

天津之翼餐饮管理有限公司辩称,请求法院驳回上诉人的全部诉讼请求。该公司在搬离涉诉房屋时,已经将经营和装修所添附的设施设备及家具搬离了涉案房屋,不存在恢复原状的义务。并且在一审过程中,乐城公司也并未提供关于涉案房屋在入住之前的状态。因此,该公司搬离之后应该将涉诉房屋恢复到何种状态是无从查起的。因此,乐城公司的诉讼请求没有事实和法律依据。乐城公司对房屋所谓恢复所花费的费用,并未经过天津之翼公司认可,其花费费用的合理性和必要性没有任何依据,相关的费用应该由乐城公司自行承担。

湖南咖啡之翼公司述称,同意天津之翼公司的意见。

天津之翼公司上诉请求:1.请求依法撤销(2019)津0103民初868号民事判决,依法改判驳回乐城公司的全部诉讼请求或将本案发回重审;2.一、二审诉讼费由乐城公司承担。事实和理由:一审判决认定事实不清,适用法律错误。1.乐城公司在一审过程中并未举证证明房屋最初交付时的状况,其所述的恢复原状无从谈起,相应的诉讼请求应予驳回。2.乐城公司系单方委托第三方进行装修改造,其方案没有告知天津之翼公司的相关费用应由乐城公司自行承担,请求天津之翼公司承担没有依据。天津之翼公司撤出涉案房屋后已经将经营所添置的所有设施设备搬离了涉诉房屋,不存在需要进行恢复原状的情况。乐城公司所述向天津之翼公司送达了关于恢复原状标准的相关函件,却既没有向天津之翼公司的注册地址送达,也未向天津之翼公司的工作人员送达,更没有天津之翼公司的授权代表签收,而是向本案第三人送达。

乐城公司辩称,乐城公司有权依据租赁合同及补充协议的约定,要求天津之翼公司对涉诉房屋进行清场恢复;由于天津之翼公司逾期向乐城公司按合同标准交还房屋,天津之翼公司应承担乐城公司自行恢复原状的费用并承担相应的违约责任。

湖南咖啡之翼公司述称,同意天津之翼公司的上诉请求。

天津乐城置业有限公司向一审法院起诉请求:1.要求被告承担涉诉房屋即L2层第028号单位的清场恢复费用235117元;2.要求被告承担房屋占用费203283.99元(自2018年7月15日至2018年11月1日,按解除时的日租金的1.3倍计算);3.要求被告补交免租期所免除的租金69090元(免租期2个月,34545元/月);4.要求被告承担合同解除后按月租金、商场管理费(按合同解除时)的三倍的金额支付违约金168408元,以上合计675898.99元;5.诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实:原告系坐落于天津市河西区房屋的所有权人。2012年7月18日原告与第三人签订了合同编号为:YH-KFZY201207号的《租赁合同》(L2-028),约定由第三人承租原告所有的天津银河国际购物中心第L2层第028号单位,租赁面积为227.27平方米,租赁期为2012年7月15日至2018年7月14日,共6年,交付使用时间以原告提前十个工作日发出的《房屋交付通知书》的日期为准,但不迟于2012年7月15日,装修免租期自该房屋交付使用之日起计首2个月,自2012年7月15日至2012年9月14日。租金标准以月保底租金与月营业额提成租金,两者取其高,第一年月保底租金为152元/月/平方米(约34545元/月),月营业额提成租金为该房屋每月累计营业额收入的9%;第二年月保底租金为161元/月/平方米(约36590元/月),月营业额提成租金为该房屋每月累计营业额收入的9%;第三年至第四年月保底租金为176元/月/平方米(约40000元/月),月营业额提成租金为该房屋每月累计营业额收入的10%;第五年至第六年月保底租金为192元/月/平方米(约43636元/月),月营业额提成租金为该房屋每月累计营业额收入的11%。月保底租金每个月支付一次,每个月的第二十日或之前支付下一月的月保底租金。另《租赁合同》对于违约金、保证金、商场管理费、电费、推广宣传费等进行了约定。

2012年7月25日原告向第三人发出《房屋交付通知书》,2012年8月7日原告授意商业运营管理公司与第三人签订《房屋交付确认书》,确认指定该房屋交付日期为2012年7月26日。

2013年12月30日原、被告及第三人签订《补充协议》,三方同意自该补充协议生效之日起,由被告概括承受第三人在《租赁合同》中的全部权利和义务,原、被告不再重新签订合同。

《租赁合同》及相关协议履行期间,被告及第三人均按时交纳了租金。2018年7月6日原告及商业运营管理公司向被告及第三人发出《通知函》,告知合同于2018年7月14日自然终止,要求其履行将房屋腾空及恢复原状等各项义务。被告于2018年7月14日左右搬离涉诉房屋。2018年7月16日原告及商业运营管理公司再次向被告及第三人发出《通知函》,要求被告支付违约金并恢复原状。2018年7月18日原告及商业运营管理公司向被告及第三人发出《关于装修工程恢复标准确认函的回函》,就装修工程恢复标准进行确认。

2018年8月31日原告及商业运营管理公司与案外人太通建设有限公司签订《天津银河国际购物中心L2-028商铺拆除及恢复工程合同》,约定由太通建设有限公司负责涉案商铺的拆除及恢复工程。该工程于2018年9月1日开工,2018年10月31日竣工,原告向太通建设有限公司支付清场恢复费用235117元。

另查明,第三人原名称为长沙咖啡之翼餐饮有限公司,后名称变更为湖南咖啡之翼品牌管理股份有限公司。

一审法院认为,原、被告签订的《租赁合同》及《补充协议》合法有效,各方应当全面履行各自的义务。涉诉合同于2018年7月14日到期,双方未再续签合同,应视为合同终止。庭审中,被告陈述其于2018年7月14日从涉诉房屋搬离,原告陈述“应该是这个时间段”,本院确认被告于2018年7月14日腾房。被告已于合同终止之日腾房,故不存在支付房屋占用费的情形,原告要求被告支付房屋占用费的诉讼请求,本院不予支持。根据《租赁合同》第十三条第一款“除甲方同意乙方续租外,租赁期满或本合同提前终止时,乙方应在租赁期满或本合同提前终止当日或按甲方规定的期限将该房屋恢复至提供给乙方时的状况(恢复原状,自然磨损除外)并对损坏部分(自然磨损除外)进行了必要的修缮或赔偿、在与甲方共同验收、签署了书面的交接单后交还给甲方”,被告虽然主张其撤离时已将房屋恢复原状,但被告并未按照该约定交还涉诉房屋且未提供充分证据予以证明,本院对被告的抗辩理由不予采纳。原告自行将涉诉房屋恢复原状,符合合同约定,被告应当向原告支付清场恢复费用235117元。

关于被告是否需要支付违约金以及补交免租期租金问题,经查,合同期内的租金被告已全部支付,且被告在合同履行期满后已搬离涉诉房屋,故本院综合考虑合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素,对原告的上述主张不予支持。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定,判决如下:一、自本判决生效之日起10日内,被告天津之翼餐饮管理有限公司向原告天津乐城置业有限公司支付清场恢复费用235117元;二、驳回原告天津乐城置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10559元,由原告天津乐城置业有限公司负担5732元,由被告天津之翼餐饮管理有限公司负担4827元。

二审中,当事人没有提交新证据。

本院二审经审理查明的基本事实与一审法院查明的基本事实一致,本院对一审查明的基本事实予以确认。

本院认为,本案双方当事人均认可天津之翼公司在2018年7月14日左右腾空了案涉场地,天津之翼公司已不再占有使用涉案场地。但乐城公司认为根据双方合同约定天津之翼公司应当将场地恢复原状,但天津之翼公司并未履行该项义务。天津之翼公司虽然辩称其已经将案涉场地恢复原状,并提供了一张照片予以证明。但天津之翼公司无法提供证据证明该照片的具体拍摄时间,也没有提供其他证据证明其完成了清场恢复。乐城公司向天津之翼公司和湖南之翼公司寄送了装修工程恢复标准,天津之翼公司虽不予认可,但理由并不充分。后乐城公司委托案外人完成了涉案商铺的拆除恢复,并实际支出了相应费用。因此,乐城公司支付的清场恢复费用,天津之翼公司应予承担。天津之翼公司虽对上述恢复工程的合理性和必要性提出疑问,但并未对装修恢复工程的具体内容提出异议。因此天津之翼公司的该项抗辩理由,本院不予支持。同时,乐城公司请求天津之翼公司支付自2018年7月15日至11月1日的占有使用费。因为清场恢复系乐城公司委托案外人进行,乐城公司并未证明其主张占有使用费所涉及的恢复原状工作需要三个半月时间的客观性和合理性。因此,原审法院支持乐城公司关于清场恢复费用的诉讼请求,未支持其占有使用费的诉讼请求,亦属合理。乐城公司上述主张,本院不予支持。

另外,关于乐城公司提出的要求天津之翼公司补交免租期所免除的租金问题和按照月租金、商场管理费的三倍金额支付违约金问题,乐城公司所提出的合同依据为双方签订的租赁合同第十八条,但该条是关于一方可书面通知另一方解除合同的具体情形以及相应违约责任的约定。本案双方均认可租赁合同关系因租赁期满而终止,因此乐城公司所提出的合同条款并不适用于本案情况,其上述两项请求没有合同依据,本院不予支持。

综上所述,一审判决认定事实清楚,适用法律正确。二上诉人的上诉请求均不能成立,应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费12738.53元,由上诉人天津乐城置业有限公司负担7911.73元,上诉人天津之翼餐饮管理有限公司负担4826.80元.

本判决为终审判决。

审判长 崔 军

审判员 王 新

审判员 苏美玉

二〇一九年十一月十五日

书记员 丁 宁

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