房山律师事务所
卫兰香与高远合同纠纷一审民事判决书

北京市海淀区人民法院

民 事 判 决 书

(2020)京0108民初12585号

原告:卫兰香,女,1964年10月22日出生,汉族,住北京市海淀区。

委托诉讼代理人:刘蕾,北京轩至律师事务所律师。

被告:高远,男,1989年10月23日出生,汉族,住北京市海淀区。

第三人:刘莉,女,1986年12月18日出生,汉族,户籍地江苏省沛县。

委托诉讼代理人:张猛,北京安科律师事务所律师。

原告卫兰香与被告高远、第三人刘莉合同纠纷一案,本院于2020年4月2日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告卫兰香及其委托诉讼代理人刘蕾,被告高远、第三人刘莉及其委托诉讼代理人张猛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告卫兰香向本院提出诉讼请求:1、请求法院判令高远履行借名买房合同约定,配合我办理位于北京市海淀区X号房屋的产权转移登记手续,将该房屋过户至我名下;本案诉讼费由高远负担。事实和理由:我与高远为母子关系。2016年8月11日,我通过中介公司与刘晓龙、张丽签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《居间服务合同》,约定刘晓龙、张丽将坐落于北京市海淀区X号房屋出售给我。高远在得知此事后,向我表示,为方便孩子读书,希望能将该处房产登记在其名下,待孩子上学问题解决后,再将该房屋过户至我名下。我对此同意,双方达成口头借名买房协议。后我支付了房屋定金、首付款、中介费用,物业费等,共计1920520元。其后,我按照约定以高远的名义向银行办理贷款273万元,并按时支付房屋贷款。我认为,该房屋买卖合同由我与出售方协商一致签订,且相关房款也全部由我承担,我借高远的名义购房,系该房屋实际购买人。为维护我的合法权益,特诉至法院,请求判如所请。

被告高远辩称,我同意原告的诉讼请求。

第三人刘莉述称,我不同意原告的诉讼请求,卫兰香与高远之间不存在借名买房的约定,卫兰香对于房屋的出资是对高远和刘莉夫妻的赠与。在我与高远的婚姻关系存续期间,卫兰香经常会提供资金上的赠与,因此双方之间不存在借名买房的事实。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:

卫兰香系高远之母。高远与刘莉于2013年7月登记结婚,婚后于2013年8月育有一子。刘莉于2020年1月将高远诉至我院,要求与高远离婚并分割夫妻共同财产,现该案正在审理过程中。

2016年8月11日,卫兰香(买受方)与刘晓龙、张丽(出售方)签署《北京市存量房屋买卖合同》,约定卫兰香购买位于北京市海淀区X号房屋(以下简称x号房屋),房屋成交总价为455万元,其中贷款273万元。当日,卫兰香支付房屋定金10万元。2016年9月9日,卫兰香向出售方支付第一笔房屋首付款55万元。2016年8月14日,卫兰香交纳第一笔中介费20000元。2016年8月22日,卫兰向交纳第二笔中介费30000元。

2016年10月11日,高远与出卖人刘晓龙、张丽签订《存量房屋买卖合同》,约定高远购买x号房屋,其中贷款273万元。同日,高远另行签署《主债权及不动产抵押合同》。2016年10月19日,卫兰香向高远转款112万元,后高远将上述房款支付至出售方刘晓龙。2016年10月,卫兰香交纳第二笔中介费48280元,其中该收据上载明:今收到高远、卫兰香交来的服务佣金。庭审中,三方当事人均认可x号房屋实际总价为455万元,首付款182万元、中介费全部由卫兰香实际支付。

2016年10月20日,x号房屋登记在高远名下,并自2016年11月起每月以高远名义偿还贷款13295元,截止本案开庭之日,已偿还贷款本息共计35万元,现贷款尚未还清。

另查,x号房屋自购买后一直处于出租状态,租金一直由卫兰香收取并支配。x号房屋购买合同、房屋产权证、贷款合同等相关原件现由卫兰香持有,该房屋物业管理费、供暖费等一直由卫兰香交纳。

针对双方争议的事实和证据,本院认定如下:

庭审中,卫兰香表示其当时欲换房,因考虑离单位较近,故准备购买x号房屋并签署了购房合同,后高远表示因该房屋系学区房,考虑到将来孩子上学希望能登记在高远名下,故双方达成了借名买房的口头约定。高远对上述事实无异议,刘莉对上述主张不予认可,称当时卫兰香表示是要给高远和刘莉购房,为了孩子换个好学校,根本不存在借名买房的事实。

关于看房、选房一节,双方均认可系卫兰香自行看房并寻找中介公司,支付相应中介费用。刘莉表示因当时其居住在朝阳区且要照顾孩子,且卫兰香对于购房事宜较为熟悉,故均是由卫兰香一人办理。

关于房屋首付款,刘莉认可系卫兰香全部出资,但主张卫兰香的上述出资应视为对高远和刘莉两人的赠与,且在婚姻关系存续期间,卫兰香一直在资助二人生活及家庭支出。

关于房屋贷款,卫兰香主张房屋还贷一直由其出资,自2016年11月至2019年9月期间,其不定期的通过支付宝、微信以及银行账户向高远和刘莉二人转款,用于偿还房屋贷款,自2019年9月之后,其每月按照还贷时间向高远账户转款,用于偿还房屋贷款。为此,卫兰香向本院提交了其名下中信银行尾号xxx账户明细、中国工商银行尾号xxx账户明细、中国建设银行尾号xxx账户明细以及支付宝、微信转账截屏。上述证据显示:自2016年11月至2019年9月期间,卫兰香通过银行账户以及支付宝、微信等渠道不定期的分别向高远(包括但不限于还贷账户)、刘莉账户进行转账,数额从几百元到万元不等,自2019年9月起,卫兰香向高远还贷账户(尾号xxx)于每月打款13295元,其中留言备注为还大河庄苑房贷。刘莉对上述证据真实性无异议,但主张2019年9月之前的转款并非用于偿还贷款,卫兰香自双方结婚后会不定期的资助高远和刘莉,上述钱款系用于日常生活开支、孩子的花费以及偿还房屋贷款等。刘莉主张双方在2018年有收入后,系用双方的收入来偿还贷款。为此,刘莉向本院提交了其名下中国工商银行尾号xxx账户明细,该明细显示2018年6月12日,刘莉向高远名下尾号xxx账户(还贷账户)转款9000元、于2018年7月20日向高远名下尾号xxx账户(还贷账户)转款10000元、于2018年7月30日向高远名下尾号xxx账户(还贷账户)转款13500元、于2018年9月23日向高远名下尾号xxx账户(还贷账户)转款13000元、于2018年9月30日向高远名下尾号xxx账户(还贷账户)转款3500元,用以证明其向高远支付相应款项用于偿还房屋贷款。卫兰香对上述主张不予认可,称上述款项均是卫兰香先行支付给刘莉,再由刘莉支付给高远用于偿还贷款的。刘莉另表示2018年11月之后,其与高远产生矛盾,故房屋贷款一直由卫兰香负责偿还。

关于房屋使用情况,刘莉表示房屋一直出租且由卫兰香收取房租,但其收取的租金全部用于偿还房屋贷款以及支付房屋物业管理费、供暖费等相关费用。

本院认为,合同是确立双方当事人权利义务关系的依据,经依法成立的合同具有法律效力,合同双方当事人均应严格履行合同义务,否则应承担相应的法律责任。本案中,卫兰香主张其与高远之间存在借名买房的合意,其系x号房屋的实际权利人。对此,针对本案双方当事人争议的焦点,本院逐一进行分析:首先,依据物权公示公信原则,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当以不动产登记为准。不动产登记薄是物权归属和内容的根据。本案中,x号房屋登记在高远名下,故高远为x号房屋的登记权利人。其次,依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第二条之规定,当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符,其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。当事人对自己所主张的事实,应当提供证据加以证明,未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,应当承担举证不能的法律后果。本案中,卫兰香主张其与高远之间存在借名买房的合意,其系x号房屋的实际权利人。关于是否存在借名买房的关系,需结合双方之间是否存在借名买房的合意、房屋款项的支付、房屋的使用情况以及双方之间的关系等情况综合判定。卫兰香虽主张其与高远之间存在借名买房的口头协议,高远亦表示同意,但上述主张未得到刘莉之认可,结合卫兰香与高远、刘莉之间的关系以及高远与刘莉正在离婚诉讼等事实来看,卫兰香并未就其上述合意之主张向本院充分举证。另结合本院查明的其他事实来看,x号房屋首付款项虽由卫兰香支付,但卫兰香并未就其已支付全部房屋贷款一节向本院充分举证,其提交的相关证据仅能显示部分款项支付至高远或刘莉账户,但转款数额并不能与还贷金额对应,且部分转账并未支付至高远名下还贷账户,无法形成完整的证据链,上述转账金额虽总数已达到已支付贷款金额,但并不能认定上述转账金额即为偿还x号房屋贷款之款项。综上,卫兰香所提交的证据不足以证明其与高远之间存在借名买房之约定,亦不足以否定不动产登记薄之证明力,其应当承担举证不能的法律后果,故本院对卫兰香之全部诉讼请求不予支持。

综上所述,依照《中国人民共和国物权法》第六条、第九条、第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:

驳回卫兰香的全部诉讼请求。

案件受理费43200元,由卫兰香负担,已交纳。

如不服本判决,当事人可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费,上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。

审判员  秦纳杰

二〇二〇年七月十七日

书记员  于 洁

家庭暴力怎么处理 房屋律师咨询 律师咨询免费 律师事务所刑事 律师咨询 找刑事律师 刑事律师 工伤赔偿标准 离婚律师咨询 律师事务所 法律咨询免费 律师 咨询刑事律师 离婚孩子抚养权怎么算 法律咨询 欠钱不还最有效的方法 刑事律师咨询 找律师 专业刑事案律师 律师咨询电话 刑事律师事务所 离婚律师 交通事故赔偿标准 法律 寻衅滋事 购房律师在线咨询 好律师 刑事案律师 专业律师 房产律师咨询 律师费用收取标准 有名律师事务所 问律师 诈骗 在线咨询 免费24小时律师咨询 一般请个律师多少钱 继承法继承顺序及分配比例 律师怎么收费 在线律师 律师事务所好 律师事务所专业 律师事务所免费咨询 律师咨询在线 附近律师事务所 网上律师 咨询律师事务所 事务所律师 律师多少钱 律师费用 有名的刑事律师 在线刑事律师 借钱不还怎么办最有效的方法 请律师费用多少钱 请辩护律师 律师收费标准 律师事务所有 民间借贷合法利息 欠钱不还多少钱可以起诉 律师排名 抚养费标准 律师网 破产法 在线咨询律师 请律师一般多少钱 民间借贷 比较有名的律师事务所 比较好的律师事务所 民间借贷司法解释 知名的律师事务所 拘留最长时间是多久 咨询律师 律师费用是多少 京师律师事务所 著名律师排行榜 免费律师咨询 律师事务所咨询在线 律师在线咨询 刑事拘留一般多少天 拘留 律师咨询公司 律师费一般多少钱 律师免费咨询电话 律师事务所律师 在线律师咨询 拘留15天会有案底吗 民间借贷纠纷立案后一般怎么处理 哪里有律师事务所 正规律师事务所 劳动仲裁需要请律师吗 律师咨询在线解答 违约金赔偿标准 借钱不还怎样起诉 好的律师事务所 律师事务所律师咨询 著名的律师事务所 合同律师咨询 律师免费咨询 继承房产过户需要多少费用 欠款咨询律师 律师在在线咨询 在线律师免费询问 咨询律师免费 危险驾驶罪量刑标准 律师事咨询 医疗纠纷律师网 企业律师咨询 合同纠纷最有效的处理 知名律师 故意伤害罪怎样判刑 律师事务所附近 欠钱不还如何起诉 一般民事诉讼律师费多少 合同违约赔偿标准 律师在线咨询网 免费法律咨询热线 欠款多少可以起诉 免费法律咨询 债务律师咨询 找知名律师 律师在线 请一个律师大约要多少钱 一般律师怎么收费的 想咨询律师 咨询律师要多少钱 律师事务所附近哪里有 律师在线询问 律师事务所哪些好 医疗事故赔偿标准 好一点的律师事务所 律师服务所 律师咨询网 破产清算赔偿顺序 著名律师事务所 离婚律师咨询免费 律师事务所企业 违建拆除有补偿吗 免费律师咨询在线 律师在线咨询免费 律师事务所收费 律师专业 债务律师在线咨询 故意伤害 医疗事故处理条例 刑事案件辩护律师 法律咨询律师在线 交通肇事致人死亡是否要追究刑事责任 土地征用法 刑事案件律师费用收取标准 免费咨询律师 在线找律师咨询 遗产继承 人身损害赔偿 律师事务所在线咨询 继承人顺序 附近的律师咨询 律师网在线咨询 专业律师在线咨询 律师一般多少钱 免费医生在线咨询 哪个律师事务所好 拘留所可以保释吗 律师事务所十强品牌 律师事务所电话 律师事务所排名 请律师要多少钱 律师事务所法律咨询 找律师咨询问题 刑事拘留怎么办取保 咨询律师电话 律师费 故意伤害致人死亡 律师所咨询电话 免费的法律咨询平台 哪个律师好 土地征收 在线律师即时咨询 风险代理律师收费标准 律师事务所咨询 网上律师咨询 故意伤人轻伤怎么处理 免费律师 起诉律师费 民间借贷不还钱怎么办 找个律师事务所 请个律师需要多少钱 公司律师咨询 合同纠纷 刑事拘留后会被判刑吗 宅基地继承最新政策2020 请律师收费标准 在线咨询律师网 免费律师在线解答 请律师费用怎么算 盗窃多少金额可以判刑 想找个律师咨询 破产清算 法律咨询热线 律师有辩护 律师事务所咨询电话 免费问律师 破产重组 赔偿金如何计算 律师在线咨询工伤 侵权赔偿标准 违建强拆执法流程 寻衅滋事刑事拘留一般多少天 民事律师事务所 律师电话在线咨询 律师咨询律师在线 免费律师在线咨询 律师费一般是多少 故意伤害致人轻伤怎么判 法律援助打官司靠谱吗 免费法律咨询在线交谈 找律师打官司费用是怎么收的 有免费律师咨询吗 民间借贷纠纷 律师律师事务所 破产清算程序 律师服务咨询 律师怎么收费的 附近有没有律师咨询 网上律师免费咨询 家庭暴力起诉离婚 律师电话咨询 律师在线解答免费 找律师询问 工伤律师网 家庭暴力怎样解决 风险代理 免费法律咨询平台 免费律师咨询电话 律师如何收费 在线律师咨询网 律师解答 法律援助中心律师 法律咨询免费咨询电话 医疗事故鉴定流程 法律在线咨询 提供律师在线咨询服务 律师咨询律师 什么是刑事案件 咨询婚姻律师 律所 免费的律师咨询 生产销售有毒有害食品罪 工程款拖欠找哪个部门 网上咨询律师 寻衅滋事怎么量刑 家庭暴力的法律后果 律师询问 欠钱不给怎么解决 在线律师在线咨询 律师辩护 免费律师咨询房产 请律师辩护 十大律师事务所 在线咨询律师免费 律师律师咨询 律师事务 破产重组债务怎么处理 律师的收费标准 刑事案件包括哪些 找个律师 找个律师咨询一下 咨询律师收费 律师网咨询 撞人逃逸怎么处罚 全国知名律师事务所 想咨询一下律师 工程款拖欠怎么办 过失杀人罪量刑标准 过失杀人罪量刑标准 交通事故理赔律师咨询 土地赔偿款 首都律师 如何咨询律师 法律免费咨询 公司破产清算程序 公房承租人死亡后继承问题 仲裁律师咨询 工伤律师咨询在线 一般律师咨询费 合同律师在线咨询 宅基地拆按人口赔偿还是面积 律师咨询费 找个律师咨询点事 故意伤害罪赔偿标准 律师在线解答 赔偿金 劳动法律免费咨询 没钱请不起律师怎么办 律师咨询免费事务所 如何找律师咨询 律师辩护律师 工程款拖欠多久可以起诉 律师事务所排行榜 在线律师询问 房屋租赁合同纠纷 律师所咨询 买房律师咨询 律师来了 聘请律师要多少钱 土地征收补偿费标准 请律师一般要多少钱 免费法律咨询律师电话 免费律师咨询平台24 有律师在线咨询吗 找律师咨询 土地咨询律师 网上律师在线咨询 故意伤人 医疗事故分几级 专业律师咨询 婚姻法律师咨询免费热线 律师的收费标准是多少 附近的律师事务所 故意损坏他人财物罪立案标准 合同律师 拘留会通知家属吗 律师所 在线法律咨询免费 法律热线12348法律咨询 律师咨 买卖合同纠纷的诉讼时效 刑事拘留期限 房屋买卖律师服务咨询 房屋征收与补偿标准 律师排行榜 律师在线咨询电话 律师咨询处 哪里有免费的律师咨询 法律援助律师 故意伤害罪坐牢不赔偿 故意伤害罪坐牢不赔偿 继承法咨询 律师咨询费多少钱 网上律师在线咨询免费 法律援助中心在线咨询 法律在线法律咨询免费 故意泄露国家秘密罪 过失伤害罪 婚姻法律咨询 线上律师咨询 有罪 有罪 律师热线咨询 律师诉讼费 刑事案件律师 律师事务所公司 找律师咨询问题要多少钱 故意损害财物罪 找个律师咨询 请律师 全国免费法律咨询电话 在线法律咨询 故意毁坏公私财物罪 可以免费咨询律师吗 离婚法律咨询 免费律师电话 生产销售假冒伪劣产品罪 寻衅滋事怎么定罪 在线咨询律师马上回答 电话咨询律师 公房动迁补偿如何分配 律师咨询免费热线 免费法律咨询电话 法律咨询网 公司律师事务所 故意伤害致人重伤量刑 好的律师事务所有哪些 好律师在线咨询免费 律师询问在线 医疗事故代理律师 中国律师 法律在线咨询免费 法律咨询公司 抚养费纠纷 免费咨询律师电话 土地征收法律规定 刑事拘留一般多少天可以放出来 医疗事故鉴定机构 法律顾问免费咨询 故意伤人罪怎么判 律师电话咨询免费热线 律师咨询费用 律师咨询平台 违建房屋拆除有补偿吗 刑事拘留请律师管用吗 找知名辩护律师 中国十大律师事务所 金道律师事务所 律师案件咨询 律师咨询律师咨询 买房律师咨询电话 买房律师咨询电话 网上律师事务所咨询