房山律师事务所
卫某等与高某合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)京01民终6959号

上诉人(原审原告):卫某,女,1964年10月22日出生,汉族,住北京市海淀区。

委托诉讼代理人:刘蕾,北京轩至律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):高某,男,1989年10月23日出生,汉族,住北京市海淀区。

原审第三人:刘某,女,1986年12月18日出生,汉族,户籍地江苏省沛县。

委托诉讼代理人:张猛,北京安科律师事务所律师。

上诉人卫某因与被上诉人高某、原审第三人刘某合同纠纷一案,不服北京市海淀区人民法院(2020)京0108民初12584号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后,依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。

卫某上诉请求:撤销一审判决,依法改判支持卫某的全部诉讼请求。本案一审及二审诉讼费由高某承担。事实和理由:第一,一审判决认定事实错误。卫某与高某达成借名买房合意时,高某和原审第三人刘某还不认识,双方之间的合意无需也不可能取得刘某的认可。第二,一审判决适用法律错误。一审判决引用了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条之规定,但适用法律错误。一审判决已经确定案涉两套房产的全部房款由卫某支付,同时卫某一直持有购买合同、房屋产权证、贷款合同等购房手续及所有权证书,同时实际占有及管理该房产。

高某辩称,不同意一审判决,同意上诉人的上诉请求与事实理由。我认为就是借名买房。

刘某述称,同意一审判决,一审判决认定事实清楚、适用法律正确,请求维持一审判决。不同意上诉人的上诉请求和理由。我们认为涉案房屋是购于2009年,2013年刘某和高某结婚,该付款应该视为刘某和高某的夫妻共同财产认定,根据相关法律认定,主张借名买房的一方,有相关的出资关系而没有证据证明存在借名买房的相关约定,其主张是不应被法院支持的。虽然卫某主张的借名买房事实是在卫某和高某之间的,但是在2013年之后,是属于刘某与高某夫妻的财产,与夫妻双方都有密切的联系,一审起诉恰好在高某和刘某的离婚诉讼过程中提起的,而在之前长达11年时间内,从未就借名买房有过任何的约定和纠纷,借名买房的事实与刘某的个人权益切身相关,因此刘某的意见非常重要。

卫某向一审法院起诉请求:1.请求法院判令高某履行借名买房合同约定,配合我办理位于河北省抚宁县两套房屋的产权变更登记手续,将上述房屋过户至我名下;2.本案诉讼费由高某负担。

一审法院认定事实:卫某系高某之母。高某与刘某于2013年7月登记结婚,婚后于2013年8月育有一子。刘某于2020年1月将高某诉至法院,要求与高某离婚并分割夫妻共同财产,现该案正在审理过程中。

2009年8月18日,高某(买受方)与秦皇岛市星光房地产开发有限公司(出售方)签署《商品房买卖合同》,约定高某购买位于河北省抚宁县B-1606号房屋(以下简称1606号房屋)。2009年8月29日,高某(买受方)与秦皇岛市星光房地产开发有限公司(出售方)签署《商品房买卖合同》,约定高某购买位于河北省抚宁县B-1605房屋(以下简称1605号房屋)。上述两套房屋总价款为1014992元,其中首付款共计374992元,全部由卫某支付。自2009年9月起每月以高某名义偿还贷款,还贷资金全部来源于卫某名下中信银行尾号8808账户。2016年9月,高某一次性偿还上述两套房屋剩余贷款共计568554元,资金亦来源于卫某。为此,卫某向法院提交了其名下中信银行尾号8808账户明细,显示该账户于每月14日向高某名下中国工商银行尾号2698账户(还贷账户)转款4000元左右,用以偿还房屋贷款。卫某另提交了其名下中国工商银行尾号7445账户名下,显示其于2016年9月5日共向高某名下中国工商银行尾号2698账户转账共计57万元,用于一次偿还剩余贷款。刘某对上述出资事实及证据无异议,但主张卫某在婚后的出资视为对高某和刘某的赠与。

2011年3月3日,上述两套房屋登记在高某名下。

另查,上述房屋自购买后部分时间为空置,偶尔进行短期出租,租金由卫某收取。上述房屋的购买合同、房屋产权证、贷款合同等相关原件现由卫某持有,该房屋物业管理费、供暖费等一直由卫某交纳。

一审庭审中,卫某表示当时与高某同去旅游时看到上述房屋,最初想以自己名义购买,因其当时在北京另有购房并办理了贷款手续,且考虑家里人多想再买一套,故最后即以高某名义购买两套房屋并办理了贷款手续,当时与高某达成了借名买方的口头协议。高某对上述事实无异议,刘某对上述主张不予认可,称卫某一直表示这是给高某和其两人的房屋,卫某与高某之间根本不存在借名买房的事实。

一审法院认为,合同是确立双方当事人权利义务关系的依据,经依法成立的合同具有法律效力,合同双方当事人均应严格履行合同义务,否则应承担相应的法律责任。本案中,卫某主张其与高某之间存在借名买房的合意,其系1605号房屋以及1606号房屋的实际权利人。对此,针对本案双方当事人争议的焦点,法院逐一进行分析:首先,依据物权公示公信原则,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当以不动产登记为准。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。本案中,1605号房屋以及1606号房屋登记在高某名下,故高某为上述两套房屋的登记权利人。其次,依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条之规定,当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符,其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。当事人对自己所主张的事实,应当提供证据加以证明,未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,应当承担举证不能的法律后果。本案中,卫某主张其与高某之间存在借名买房的合意,其系上述两套房屋的实际权利人。关于是否存在借名买房的关系,需结合双方之间是否存在借名买房的合意、房屋款项的支付、房屋的使用情况以及双方之间的关系等情况综合判定。卫某虽主张其与高某之间存在借名买房的口头协议,高某亦表示同意,但上述主张未得到刘某之认可,结合卫某与高某、刘某之间的关系以及高某与刘某正在离婚诉讼等事实来看,卫某并未就其上述合意之主张向法院充分举证。卫某虽就上述房屋进行了全部出资,但仅凭出资的事实不能证明卫某与高某之间存在借名买房的关系。综上,卫某所提交的证据不足以证明其与高某之间存在借名买房之约定,亦不足以否定不动产登记簿之证明力,其应当承担举证不能的法律后果,故法院对卫某之全部诉讼请求不予支持。

综上,依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:驳回卫某的全部诉讼请求。

本院二审期间,上诉人卫某向本院提交如下证据材料:证据材料一、高某毕业证复印件,证明高某购房时在广州上大学,无收入,不可能有购房意愿。证据材料二、卫某征信报告打印件,证明卫某在购房时已有四个住房贷款,如以自己名义购买贷款可有可能不被批准,更大的可能性是导致购房定金都无法退回,为保证成功贷款可以正常购房才借用儿子高某的名义购买。被上诉人高某及原审第三人刘某均未提交二审新证据。高某对于上述证据发表质证意见称,对于上述证据材料的真实性及证明目的均认可。刘某对于上述证据发表质证意见称,对于证据材料一真实性认可,证明目的不认可,即使高某没有毕业,没有购房的意愿,但是可以接受赠与。对于证据材料二真实性无法核实,证明目的不认可。本院认为上述证据并非一审结束后、二审开始前产生的新证据,且上述证据无法证明涉案房屋为借名买房,故对于上述证据本院不予采信。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为,卫某主张其与高某之间存在借名买房的合意,其系涉案房屋的实际权利人。对此本院认为,涉案房屋登记在高某名下,故高某为上述两套房屋的登记权利人。判定是否借名买房,需结合双方之间是否存在借名买房的合意、房屋款项的支付、房屋的使用情况以及双方之间的关系等情况综合判定。卫某主张其与高某之间存在借名买房的口头协议,高某亦表示同意,但刘某不认可涉案房屋是借名买房。结合本案事实,涉案房屋购买于2009年,房款于2016年还清。卫某系高某之母,高某与刘某于2013年登记结婚,刘某2020年起诉离婚,卫某2020年提起本案借名买房诉讼。综上,本院认为卫某虽就涉案房屋进行了全部出资,但仅凭出资的事实不能证明卫某与高某之间存在借名买房的关系。鉴于卫某与高某、刘某之间的关系以及高某、刘某离婚诉讼等事实,卫某所提交的证据不足以证明其与高某之间存在借名买房之约定,亦不足以否定不动产登记簿之证明力,其应当承担举证不能的法律后果,故一审法院对卫某之全部诉讼请求不予支持并无不妥。

综上所述,卫某的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费8678元,由卫某负担。

本判决为终审判决。

审 判 长  李 妮

审 判 员  白 云

审 判 员  李春华

二〇二〇年十二月二十四日

法官助理  李彤琳

书 记 员  李心雨

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