房山律师事务所
杨丽荣与何伟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

北京市丰台区人民法院

民 事 判 决 书

(2019)京0106民初9318号

原告:杨丽荣,女,1956年4月13日出生,汉族,北京第二汽车齿轮厂退休职工,住北京市丰台区。

委托诉讼代理人:张猛,北京安科律师事务所律师。

被告:何伟,男,1982年2月3日出生,汉族,户籍地北京市丰台区。

原告杨丽荣与被告何伟房屋买卖合同纠纷一案,本院立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告杨丽荣及其委托诉讼代理人张猛到庭参加诉讼。被告何伟经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

杨丽荣向本院提出诉讼请求:1.解除原被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》;2.被告返还原告购房款153万元;3.被告向原告支付违约金60万元;4.被告赔偿原告中介费损失3万元;5.被告赔偿原告装修损失49400元;6.被告返还原告供暖费1800元;7.诉讼费由被告承担。事实和理由:2018年7月11日,原告通过北京万家爱业房地产经纪有限公司和被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》,双方约定,原告以200万元的价格购买被告名下位于北京市丰台区槐房西路318号院3号楼5单元1603室,面积59.32平方米的房屋;因合同签订时,上述房屋尚未取得房屋产权证书,因此双方还约定如果出卖人将该房屋卖给第三人,导致买受人不能取得房屋所有权证的,买受人有权退房,并主张已付房款一倍的违约金。后原告向房产经纪公司支付了中介费3万元,向被告支付了购房款153万元。被告于2018年7月12日向原告交付了房屋,原告对该房屋进行了装修并入住该房屋。2018年11月,原告得知,在赵秋立诉何伟、北京鑫天成房地产经纪有限公司定金合同纠纷一案中,人民法院依赵秋立的申请,将涉案房屋查封。这期间,还经常有被告的债权人上门讨要欠款,被告行为已经涉嫌一房二卖。此种情况的出现,致使原告无法继续正常居住和使用该房屋,被告的行为构成了根本违约,已经严重侵犯了原告的合法权益,故诉至法院。

何伟未提出答辩亦未提交书面答辩意见。

本院经审理认定事实如下:2018年3月20日,北京市丰台区房屋经营管理中心(拆迁人、甲方)与何伟(被拆迁人、乙方)签订《南苑棚户区改造拆迁房屋安置补偿协议》,载明:乙方拥有可获拆迁补偿的其他房屋建筑面积总计14平方米,甲方应当向乙方支付的拆迁补偿款总额为158941元。甲方按照不高于5000元/平方米的价格(具体按政府有关部门批准价格为准)向乙方提供如下安置房屋总计1套,房屋建筑面积总计58平方米(二居室),乙方可挑选北京市永联房地产开发有限责任公司建设的南庭新苑项目的房屋及北京市丰台区房屋经营管理中心建设的阳光星苑的房屋,安置房屋产权按照经济适用房产权管理。

2018年3月26日,北京市丰台区房屋经营管理中心出具《南苑棚户区拆迁改造选房结果通知单》,载明:何伟选择的安置房屋为南庭新苑B24号楼5单元1603室,建筑面积为59.32平方米。

2018年4月12日,北京市永联房地产开发有限责任公司(出卖人)与何伟(认购人)签订《“南苑西经济适用房”项目认购书(A-11#、B-24#、B-36#)》,载明:认购人所认购的房屋为出卖人所开发的位于“南苑西经济适用房”项目中的坐落于丰台区槐房西路318号院3号楼5单元1603号房屋,建筑面积59.32平方米,单价为4980元/平方米,总价款为295414元。

2018年7月11日,何伟(出卖人)通过北京万家爱业房地产经纪有限公司(以下简称万家爱业公司)的居间服务和杨丽荣(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》,约定:何伟将北京市丰台区槐房西路318号院3号楼5单元1603号房屋出售给杨丽荣,建筑面积59.32平方米,房屋成交价为2000000元,该房屋不动产证正在办理中,杨丽荣于2018年7月11日向何伟支付定金30000元,于2018年7月12日向何伟支付购房款1500000元,剩余购房款470000元由杨丽荣在办理过户当天支付何伟。买卖双方约定,在此房产权证下发后7个工作日内办理产权转移相关手续,在此房交易过程中,买受人如中途放弃购买此房,所付定金即房款不予退还,出卖人如不出售或者将此房出售给除买受人以外的第三方,导致房屋无法过户,买受人支付的定金及房款双倍返还共计3060000元,并赔偿房屋增值部分及此房的装饰装修费用。2018年7月17日,杨丽荣向何伟支付定金30000元,次日,杨丽荣之子詹博文向何伟转账1500000元,何伟向杨丽荣交付涉案房屋。

2018年7月11日,杨丽荣(甲方、委托方)与万家爱业公司(乙方、受托方)签订《房屋购买委托协议》,约定,甲方拟购买北京市丰台区槐房西路318号院3-5-1603号房屋,拟购买价格为2000000元,乙方作为居间人接受甲方委托,提供居间服务,居间服务报酬金额为购买该房屋价格的1.5%,计30000元。后杨丽荣支付中介费30000元。

何伟向杨丽荣交付房屋后,杨丽荣委托北京翰林昊诚装饰有限公司对房屋进行装修,花费装修费40000元。

另查,案外人赵秋立诉至本院称其与何伟于2018年8月18日签订《买卖定金协议书》、《定金补充协议》,约定何伟将其所有的丰台区槐房西路318号院南庭新苑南区3号楼5单元1603室以220万元的价格出售给其。当日,赵秋立向何伟支付定金40万元。但合同签订后,何伟又将该房屋出售给杨丽荣并将该房屋交付给杨丽荣,要求解除房屋买卖定金协议及补充协议,何伟双倍返还定金75万元。经本院主持调解,双方当事人自愿达成如下协议:一、赵秋立与何伟确认双方之间的买卖定金协议书及补充协议于2019年1月22日予以解除;二、何伟于2019年3月22前返还赵秋立定金35万元,其中于2019年2月3日前返还定金5万元,余款30万元于2019年3月22日前返还完毕。如果何伟未在2019年2月3日前返还定金5万元,则赵秋立可向法院直接申请强制执行涉案争议定金35万元;三、何伟于2019年3月22前赔偿赵秋立利息损失和租金损失共计2万元。

本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。本案中,原被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》系双方真实意思表示,不违反法律强制性规定,本院予以确认。合同中约定何伟将此房出售给除杨丽荣以外的第三方,导致房屋无法过户,杨丽荣支付的定金及房款双倍返还共计3060000元,并赔偿房屋增值部分及此房的装饰装修费用,根据查明的事实,何伟在和杨丽荣签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》之外还与其他人就涉案房屋签订了买卖协议,何伟构成根本违约,杨丽荣有权要求解除双方之间的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》并要求何伟返还房款并承担相应赔偿责任。双方在合同附件八中约定的违约金标准过高,杨丽荣诉讼请求调整为要求支付违约金60万元,但本院综合房屋的产权情况、价格变动因素、装修状况、违约原因等因素对违约金数额酌定为30万元,杨丽荣主张的中介费、装修费等其他损失,本院已在违约金中予以综合考虑,故不再支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:

一、解除杨丽荣与何伟于二〇一八年七月十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》;

二、何伟于本判决生效后七日内向杨丽荣返还购房款1530000元;

三、何伟于本判决生效后七日内向杨丽荣支付违约金300000元;

四、驳回杨丽荣的其他诉讼请求。

案件受理费22800元,减半收取计11400元,由何伟负担(于本判决生效后七日内交纳)。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第二中级人民法院。

审判员  郑娟

二〇一九年二月二十八日

书记员  高桐

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