房山律师事务所
杨晓纯等与赵宇缔约过失责任纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院

民 事 判 决 书

(2017)京0105民初3400号

原告:卢承淑,女,1968年11月26日出生,汉族,无业,住江苏省新沂市。

原告:杨晓纯,女,1992年8月30日出生,汉族,中国医科大学研究生,住江苏省新沂市。

二原告共同委托诉讼代理人:张猛,北京安科律师事务所律师。

被告:赵宇,男,1984年7月25日出生,汉族,无业,住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人:李倩,1983年4月10日出生,汉族,国家税务总局员工,住北京市朝阳区。

原告卢承淑(以下简称姓名,一并提起称二原告)、原告杨晓纯(以下简称姓名,一并提起称二原告)与被告赵宇(以下简称被告)缔约过失责任纠纷一案,本院于受理后依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。卢承淑及二原告的委托诉讼代理人张猛,被告及其委托诉讼代理人李倩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

二原告向本院提出诉讼请求:被告赔偿我方违约金43万元,房屋差价损失33万元、中介费损失58050元。事实理由:2015年12月5日,被告以赵XX代理人的名义与二原告及中介公司签订《居间服务合同》、《买卖定金协议书》、《补充协议》及《代理人关于代理权的承诺书》。二原告依照约定向被告支付定金10万元。2016年12月31日,被告以自己与二原告签订的协议无效,其父亲不同意出售房屋为由将10万元定金返还给二原告。事实上系房屋价格上涨,被告反悔,二原告为了购买涉案房屋投入了大量精力,被告的毁约行为给二原告带来了诸多伤害和损失,违反了诚信原则,故诉至法院,愿判如所请。

被告辩称:不同意原告的诉讼请求。涉案合同已经有生效判决确认无效,我不应当承担缔约过失责任。我没有给二原告造成实际损失。中介费一节,中介公司已经对外承诺过,交易不成不收取费用,二原告可以要求中介公司退还。违约金因合同无效已经没有法律依据,房屋差价损失一节,我方签合同之前就明确告知二原告及中介人员虽然房主本人希望出售涉案房屋但是我尚未取得产权人同意出售的授权,系在中介人员的误导下签署了文件,所以当时合同效力不确定的状态二原告是明知的。此后我积极与产权人协商也没有得到授权,所以2016年1月1日我退还了定金,参照银行利息多给了100多元补偿。二原告此时有充足的时间和机会购买其他房屋。二原告对合同无效是明知的,存在一定过错,我方从出售到退还定金时间较短,不存在房屋价格上涨的情况。综上,不同意二原告诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:

北京市朝阳区XX房屋(以下简称涉案房屋)登记的产权人为赵XX,被告系赵XX之子。

2015年12月15日,被告以赵XX委托代理人名义与二原告,居间人北京链家房地产经纪有限公司(以下简称链家公司)签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《居间服务合同》、《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》、《买卖订金协议书》等系列合同,约定了涉案房屋买卖事宜,房屋总价215万元。双方均认可系列合同中赵XX的签字均系被告代为签署。交易过程中,被告出具了《代理人关于代理权的承诺书》,内容显示其受赵XX委托出售涉案房屋,并郑重承诺其代理出售涉案房屋并签署相关合同的行为已取得委托人的合法授权,并保证在签约后5个工作日内提交委托人亲笔签字的授权委托书或公证的授权委托书,若因其违反承诺导致合同无效或合同无法履行的其愿意承担相关法律责任。

上述协议签订后,二原告向被告支付定金10万元,向链家公司支付居间代理费及保障服务费合计58050元。2016年1月1日,被告以其未取得代理权为由将定金10万元及利息150元退还给二原告。

2016年,二原告将被告及赵XX诉至本院,请求二被告继续履行合同并赔偿损失、中介费,同时双倍返还定金。本院作出(2016)京0105民初4146号判决书,被告构成无权代理,其签订的合同对赵XX不产生效力,应当由行为人承担责任,并以此为由驳回了二原告的全部诉讼请求。

诉讼中,经二原告申请,本院委托北京中资房地产土地评估有限公司就涉案房屋现值进行鉴定,该机构出具中资房评报字(2018)1042号《房地产估价报告》,认定涉案房屋在2018年5月18日的房地产市场价值为248.52万元。

庭审中,二原告主张被告构成缔约过失,被告赔偿违约金、房屋差价损失及中介费,并表示中介费先跟被告要,如果不能判决再向中介主张。被告表示在签订合同时二原告对其未取得代理权的情况知情,故合同无效应当双方都有责任,在合同无效的情况下,不存在违约金,中介费也应当向中介机构主张退还,差价损失一节不同意赔偿。

本院认为:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中双方就涉案房屋签订的系列合同已经法院生效判决认定无效,导致合同无效的根本原因系被告的无权代理行为。被告在签订上述协议时明知并未取得代理权,仍处分涉案房屋,被告出具的《代理人关于代理权的承诺书》中表示其已经取得委托人的合法授权,该内容与事实不符,系严重违反诚信原则的行为。结合被告与产权人的父子关系,原告虽然在购买房屋时未尽到注意义务,但过错较小,情有可原。被告行为直接导致了上述合同的无效后果,过错较大,理应承担主要责任。对于原告的各项请求,中介费一项,在交易未完成的情况下原告应当优先向中介机构主张,在主张不能的情况下才能作为必然损失向被告主张,故对于该项请求本院不予支持;违约金一项,在合同确定无效的情况下没有法律依据,本院不予支持。损失一项,本院综合考虑双方行为的主观恶意、交易过程中的过错程度、房屋升值情况予以酌定。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十八条,判决如下:

一、被告赵宇于本判决生效后七日内赔偿原告卢承淑、杨晓纯损失十八万元;

二、驳回原告卢承淑、杨晓纯的其他诉讼请求

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理11980元,由原告卢承淑、杨晓纯负担8080元(已交纳4840元,余款3240元于本判决生效后七日内交纳),由被告赵宇负担3900元(于本判决生效后七日交纳);评估费8700元,由原告卢承淑、杨晓纯负担4300元(已交纳),由被告赵宇负担4400元(于本判决生效后7日内给付原告卢承淑、杨晓纯)。

如不服本判决,可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第三中级人民法院。

审 判 长  周 墨

人民陪审员  陈秀珍

人民陪审员  张培华

二〇一八年十二月二十日

书 记 员  孙慧敏

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