房山律师事务所
赵宇与卢承淑杨晓纯缔约过失责任纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)京03民终3722号

上诉人(原审被告):赵宇,男,1984年7月25日出生。

委托诉讼代理人:司伟,北京雷宇律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):卢承淑,女,1968年11月26日出生。

被上诉人(原审原告):杨晓纯,女,1992年8月30日出生。

二被上诉人之共同委托诉讼代理人:张猛,北京安科律师事务所律师。

上诉人赵宇因与被上诉人卢承淑、杨晓纯缔约过失责任纠纷一案,不服北京市朝阳区人民法院(2017)京0105民初3400号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人赵宇及其委托诉讼代理人司伟、二被上诉人之共同委托诉讼代理人张猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

赵宇上诉请求:1.撤销一审判决并改判;2.一审、二审费用由卢承淑、杨晓纯承担。事实及理由:一、一审法院责任主体认定存在问题。当时是链家把两方撮合在一起,我方从一开始就告知对方尚未取得赵某同意出售的授权的事实,主观上不存在恶意,签字的时候,赵宇是代他父亲赵某签的,卢承淑是代她女儿杨晓纯签的,双方都存在无权代理,如果有过错,双方应是对等的。这里面实际上有被链家忽悠、错误引导的成分,所以我方认为责任还是在链家。二、损失实际上已经补偿过了。2015年12月15日双方签署合同,2016年1月1日我方返还了10万元定金及150元利息,对方收取后未提出异议。三、房屋评估价值时点存在重大问题。在我方返还定金及利息后,房屋已不可能向卢承淑、杨晓纯出售,对方应该及时止损,房屋价值评估时点应是2016年1月1日。从签约到退还时间很短,只有15天,房价不会上涨,对方仍有充足时间和机会购买本小区其他同类房屋。评估时点确定在2018年5月18日不对,我方要求重新评估。

卢承淑、杨晓纯辩称:一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回赵宇的上诉请求。事实上,我方的损失不止18万元,而是远高于该数,因为买房的事情,家庭之间的夫妻、母女关系都受到很大影响,现在重新买房,损失、成本都更高,一审法院虽然没有支持我方一审的诉请,但是对于该金额我方也选择接受,并未上诉。一审法院认定18万元的损失已经是全面综合考虑了全案情节、各方的过错程度认定的该数额。

卢承淑、杨晓纯向一审法院起诉请求:赵宇赔偿我方违约金43万元,房屋差价损失33万元、中介费损失58050元。

一审法院认定事实:北京市朝阳区0223号房屋(以下简称涉案房屋)登记的产权人为赵某,赵宇系赵某之子。

2015年12月15日,赵宇以赵某委托代理人名义与卢承淑、杨晓纯,居间人北京链家房地产经纪有限公司(以下简称链家公司)签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《居间服务合同》、《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》、《买卖订金协议书》等系列合同,约定了涉案房屋买卖事宜,房屋总价215万元。双方均认可系列合同中赵某的签字均系赵宇代为签署。交易过程中,赵宇出具了《代理人关于代理权的承诺书》,内容显示其受赵某委托出售涉案房屋,并郑重承诺其代理出售涉案房屋并签署相关合同的行为已取得委托人的合法授权,并保证在签约后5个工作日内提交委托人亲笔签字的授权委托书或公证的授权委托书,若因其违反承诺导致合同无效或合同无法履行的其愿意承担相关法律责任。

上述协议签订后,卢承淑、杨晓纯向赵宇支付定金10万元,向链家公司支付居间代理费及保障服务费合计58050元。2016年1月1日,赵宇以其未取得代理权为由将定金10万元及利息150元退还给卢承淑、杨晓纯。

2016年,卢承淑、杨晓纯将赵宇及赵某诉至法院,请求赵宇、赵某继续履行合同并赔偿损失、中介费,同时双倍返还定金。法院作出(2016)京0105民初4146号判决书,赵宇构成无权代理,其签订的合同对赵某不产生效力,应当由行为人承担责任,并以此为由驳回了卢承淑、杨晓纯的全部诉讼请求。

一审诉讼中,经卢承淑、杨晓纯申请,法院委托北京中资房地产土地评估有限公司就涉案房屋现值进行鉴定,该机构出具中资房评报字(2018)1042号《房地产估价报告》,认定涉案房屋在2018年5月18日的房地产市场价值为248.52万元。

一审庭审中,卢承淑、杨晓纯主张赵宇构成缔约过失,赵宇赔偿违约金、房屋差价损失及中介费,并表示中介费先跟赵宇要,如果不能判决再向中介主张。赵宇表示在签订合同时卢承淑、杨晓纯对其未取得代理权的情况知情,故合同无效应当双方都有责任,在合同无效的情况下,不存在违约金,中介费也应当向中介机构主张退还,差价损失一节不同意赔偿。

一审法院认为:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中双方就涉案房屋签订的系列合同已经法院生效判决认定无效,导致合同无效的根本原因系赵宇的无权代理行为。赵宇在签订上述协议时明知并未取得代理权,仍处分涉案房屋,赵宇出具的《代理人关于代理权的承诺书》中表示其已经取得委托人的合法授权,该内容与事实不符,系严重违反诚信原则的行为。结合赵宇与产权人的父子关系,卢承淑、杨晓纯虽然在购买房屋时未尽到注意义务,但过错较小,情有可原。赵宇行为直接导致了上述合同的无效后果,过错较大,理应承担主要责任。对于卢承淑、杨晓纯的各项请求,中介费一项,在交易未完成的情况下卢承淑、杨晓纯应当优先向中介机构主张,在主张不能的情况下才能作为必然损失向赵宇主张,故对于该项请求法院不予支持;违约金一项,在合同确定无效的情况下没有法律依据,法院不予支持。损失一项,法院综合考虑双方行为的主观恶意、交易过程中的过错程度、房屋升值情况予以酌定。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十八条,判决如下:一、赵宇于判决生效后七日内赔偿卢承淑、杨晓纯损失十八万元;二、驳回卢承淑、杨晓纯的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中,当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致,本院予以确认。

本院认为,当事人在订立合同过程中,违背诚实信用原则,致合同无效且给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任。结合本案查明事实及当事人诉辩主张,本案二审的争议焦点在于房屋差价损失的处理问题。涉案房屋买卖合同经人民法院生效判决认定无效,导致合同无效的根本原因系赵宇的无权代理行为,其在缔约过程中明知无代理权仍签署合同并出具《代理人关于代理权的承诺书》,违反诚信原则,存在明显过错,应承担主要责任。对于因此给卢承淑、杨晓纯造成的相应的房屋差价损失,赵宇应予赔偿。关于房屋差价损失的数额,2015年12月15日,赵宇以赵某委托代理人名义与卢承淑、杨晓纯,居间人链家公司签订涉案合同后,2016年1月1日,赵宇即以其未取得代理权为由将定金10万元及利息150元退还给卢承淑、杨晓纯,时间间隔仅半个月左右,在合同的履行阶段上,亦属刚刚开始,一个已经几近履行完毕的合同和刚刚开始履行的合同,对于当事人造成的损害结果有着很大区别。对于具体的赔偿数额,本院综合考虑赵宇所收取的定金数额、主动返还定金及利息的行为与时间、赵宇的主观恶意程度、合同履行阶段、房屋升值情况等因素,从公平公正的角度出发,对一审法院确定的损失数额酌予调整为人民币十万元。一审法院对于卢承淑、杨晓纯关于中介费、违约金的处理均无不当,本院予以维持。

综上,赵宇的上诉请求部分成立,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项规定,判决如下:

一、撤销北京市朝阳区人民法院(2017)京0105民初3400号民事判决;

二、赵宇于本判决生效后七日内赔偿卢承淑、杨晓纯损失十万元;

三、驳回卢承淑、杨晓纯的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理11980元,由卢承淑、杨晓纯负担10515元(已交纳4840元,余款5675元于本判决生效后七日内交纳),由赵宇负担1465元(于本判决生效后七日内交纳);评估费8700元,由卢承淑、杨晓纯负担4300元(已交纳),由赵宇负担4400元(于本判决生效后七日内给付卢承淑、杨晓纯)。

二审案件受理费3900元,由赵宇负担2167元(已交纳),由卢承淑、杨晓纯负担1733元(于本判决生效后七日内给付赵宇)。

本判决为终审判决。

审判长  林存义

审判员  赵 霞

审判员  张印龙

二〇一九年三月二十一日

法官助理眭立

法官助理孙亚男

书记员李蕊

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